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Los personajes son ficticios y no se corresponden con personas reales.

Invierte según tu propio criterio.

La plataforma de gráficos utilizada en este análisis es Tradingview.

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En menos de 10 minutos, sabrás:

1.- Los factores más importantes a la hora de valorar una vivienda

2.- El estado del mercado

Y también, debate y conclusiones.

1.- ¿Qué factores influyen en el precio de una vivienda?

Los precios de la vivienda se mueven por factores impuestos artificialmente por las entidades más poderosas como pueden ser:

1.- Tipos de interés de las hipotecas.

2.- Ayudas públicas a la compra o el alquiler.

3.- Costes de construcción.

4.- Permisos de construcción y calificación de nuevo suelo.

Pero los precios también pueden verse afectados por el libre mercado debido a:

1.- Calidades de la vivienda

2.- Servicios disponibles dentro de la vivienda y en los alrededores

3.- Oferta y demanda

4.- Precios del alquiler en relación con los precios de compra.

Considero que el mercado de la vivienda no va a seguir una tendencia unívoca y va a tender a existir claras diferencias en la evolución de los precios según las características de cada vivienda. Los cambios en la liquidez global van a ser menores en porcentaje y hay que centrarse en analizar cada activo individualmente. Decir que va a subirt o bajar la vivienda en general tendrá menos sentido en esta próxima década.

2.- ANÁLISIS DE MERCADO

El precio de la vivienda ha seguido al incremento o decremento de viviendas disponibles. Ahora debería bajar si sube el inventario. Siempre teniendo en cuenta que hay mucho tipo de inventario y hay que fijarse en el que te interesa en concreto.

Las familias se están endeudando más ahora acentuado por la subida de tipos. Esto deja menos liquidez para adquirir o alquilar vivienda en cuanto al precio neto. Esto junto con el inventario comentado anteriormente puede reflejar un precio a la baja.

Con el ejemplo de la evolución del precio en España, vemos como en 2007 hubo una burbuja donde todo subía, pero las últimas subidas han sido más moderadas en el dato global porque las subidas se han producido sólo en lugares de mayor demanda o en viviendas de mayor calidad. Digamos que no estamos en la situación irracional del 2007.

En los últimos años, el dato de viviendas habitadas por su propietario está subiendo. Esto se debe a que los bajos tipos incentivaron las compras y a que ahora los orppietarios no se quieren deshacer de las hipotecas para alquilar o comprar más caro. Además, no hay oferta nueva y la demanda la han parado los bancos centrales con las subidad de los intereses.

3 DEBATE

A continuación, nuestros personajes ficticios, Max Caro y Cindy Nero nos cuentas sus opiniones.

Cindy Nero:

Hola. Hasta el momento no se ven problemas de impagos y la economía en el sector de la vivienda sigue su curso de forma fluida como vemos en el gráfico de delincuencia hipotecaria. Hay baja oferta y actividad, pero no veo una bajada elevada de precios en el corto y medio plazo.

Max Caro:

Yo creo que nos acercamos a una recesión según indica el gráfico del índice de compras del sector manufacturero (PMI) que está a la baja a nivel mundial. Durante una crisis, habrá más oferta de viviendas a la venta y menos capacidad de soportar los precios del alquiler actuales. Los precios bajarán en mi opinión.

Cindy Nero:

Es cierto que ha empezado a verse un ajuste tras subidas anteriores, pero creo que la vivienda es un activo duro y que sirve de valor refugio en momentos de inflación. No veo una crisis de vivienda como en otras ocasiones. Sí pronostico bajadas en viviendas destinadas al turismo, que creo que se sí se verá impactado.

Max Caro:

Sí que estoy de acuerdo en que no todas las viviendas son iguales. Yo no invertiría ahora salvo en casos excepcionales. EL alquiler no va a empujar el precio de la vivienda como ha hecho hasta ahora, más bien al contrario

Tod:

Muchas gracias por las opiniones. A partir del próximo episodio, comentaremos las noticias más importantes del mercado.